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2020-3-19

  新房依靠差异化取得销售回暖 价格稳定或将迎来购房需求回归

  2019年买房?稳字当头

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  上周日京城4个新房项目入市销售包括丰台区的西城天铸、大兴区的中海云熙两个限竞房项目以及朝阳区的懋源璟玺、壹亮马两个豪宅产品。

  值得注意的是在市场冷清的大环境下已入市的限竞房项目签约率普遍不足四成但上周新入市的4个楼盘却都取得了不错的销售业绩。西城天铸推出280套房当天成交272套去化97%;中海云熙400套房成交302套去化75%;壹亮马成交超过10亿元;懋源璟玺成交额超过12亿元。成交的小幅回暖是否意味着即将到来的2019年将迎来购房窗口期呢?

  12月24日全国住房与城乡建设工作会议在京召开正式为2019年楼市定下了基调。会议明确指出2018年在各方面共同努力下房地产市场保持平稳运行态势热点城市房价过快上涨势头得到遏制市场预期出现了积极变化。2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标促进房地产市场平稳健康发展。显然“稳”字将是2019年楼市的主基调。

  年底出手 上周4个新房项目开卖

  12月份最后的几天里开发商们在为冲刺2018年业绩做着最后的努力不但取得预售证的项目在12月明显增多实际开卖的项目也纷纷开盘。

  上周日上午8点位于西三环西局板块的西城天铸在其营销中心正式开盘。该项目地块位于丰台西局是港企九龙仓在2017年里以总价62.6亿+16%的自持比例获得的项目限价要求均价不超过77800元/平方米最高销售单价不得超过81690元。因为在区位上紧挨着西三环是限竞房中难得的内城项目之一。

  经过了一年多的开发西城天铸在年底迎来了首次开盘一期共推出3栋楼的280套房源全是小户型涵盖了84平方米两居、85平方米两居、89平方米三居。价格在77548.89元/平方米-79817.09元/平方米之间总价660万元-712万元左右。

  项目方面透露截止到当天下午1点半西城天铸共成交272套吸引了421组客户参与摇号开盘当天去化率达到了97.14%。这样的成绩在去化平均四成的限竞房市场可以说是十分难得。

  项目销售人员对北青报记者表示周末推出的三栋楼中1号楼楼层最低为9层;6号楼12层;7号楼为14层与16层三栋楼都是一梯四户的设计。最先售罄的是7号楼主要是因为7号楼与后面的9号楼之间楼间距达94米完全不用担心遮挡阳光也就是所谓的“楼王”位置。而最受欢迎的则是89平方米的三居室。

  不仅是西城天铸同样在上周末开盘的中海云熙也取得了不错的销售结果。项目方面透露当天开盘的400套房成交302套去化75%。

  据北青报记者了解中海云熙项目位于大兴区的魏善庄。销售当天选择了在晚上7点左右才开盘推出的是1、2、7、8四栋楼去化套数是三季度以来最多的。

  值得注意的是中海云熙项目是中海地产在今年8月23日刚刚以17.27亿元竞得的项目销售均价不得超过40058元/平方米。从拿地到开盘仅用了4个月时间可见开发商在年底冲刺业绩的急迫心情。

  另外在周日开盘的懋源璟玺与壹亮马则是非限价的豪宅产品其中壹亮马同样由港企九龙仓开发位于东四环酒仙桥。本次开盘总共推出了两栋楼主打大平层房源户型面积170-195平方米均价98000元/平方米总价1666万-1911万/套。即便是高总价开发商透露的去化率仍超过九成成交额达到10亿元。

  在壹亮马周边在售的新房如泛海国际户型面积在372平方米-460平方米霄云路8号则在450平方米-520平方米。壹亮马户型集中在170平方米-290平方米恰好满足了周边改善客群的置业需求。

  而另一个位于朝阳区的项目懋源璟玺则位于孙河开盘共推出了153套房主打别墅包括叠墅、联排、类独栋等产品总价在1850万-6000万/套。据悉当天最终成交12亿元。

  其中叠墅48套上叠户型面积在238平方米还含有90平方米的赠送面积;下叠带花园面积赠送接近300平方米总价在1850万-2200万/套左右是别墅市场中少有的含精装交房项目。

  不难看出一天内4个住宅项目入市各有各的特点既有内城区住宅也有远郊住宅;既有高端大平层也有别墅区豪宅。4个项目的入市表现也为年底冷清的楼市注入了一丝信心。那么这4个项目的销售回暖是项目自身原因还是因为购房人已经等到了购房临界点了呢?

  内城看地段 远郊看户型

  对于这4个项目的销售成绩业内人士认为与其自身的地段与产品设计不无关系但并不能代表购房人已经从观望心态转变为出手。相反大量的限竞房潜在供应将使得2019年楼市不会发生大的起伏。

  合硕机构首席分析师郭毅针对上周末的新盘销售情况向北青报记者介绍道在同是限竞房的条件下新房价格普遍受到政策抑制。西城天铸之所以取得高达97%的去化首先是因为其所处的内城区核心位置。项目紧邻西三环直线差距约400米距京石高速直线差距也不过600米;周边还有地铁西局站是14号线、10号线、9号线的换乘站并且已经开通运营不论是自驾还是公共交通出行都非常方便。

  另外项目所处的板块也是热门板块除了前段时间内部消化的金融街·融府与在售的豪宅项目泰禾西府大院西局板块内几乎再无新房更是没有低总价的新房。

  最后是项目自身的价格优势。因为地块限价因素要求西城天铸的均价不得超过77800元/平方米而项目北侧的保利百合花园二手房均价已经达到9.2万元/平方米次新的西宸原著超过12万元/平方米在售的泰禾西府大院价格为11.3万/平方米。显而易见较高的性价比也使得项目以最快速度销售。

  据北青报记者了解现场购房人认可西城天铸的地段与价格优势尤其对寸土寸金的西三环来说能买到总价不到1000万元的小户型项目无论是自住还是长期持有都是非常有价值的。

  与西城天铸靠区位取胜不同处在大兴魏善庄的中海云熙在配套、交通等方面的“天赋”并不是很强但它打造的户型却使其在远郊区同质化限竞房扎堆中脱颖而出。

  北青报记者了解到项目这次推出的主要是76平方米南北通透两居与89平方米双主卧朝南三居。其中1号楼与2号楼均为76平方米两居户型剩下的7、8号楼都是89平方米的三居。这4栋楼中只有1号楼是东西向其余三栋皆为南北向设计。

  以89平方米三居户型为例项目的三居做到了南北通透、双南卧、双明卫、全明格局加上客厅三面朝南达到9.5米的面宽其中客厅面宽3.6米比起限竞房中大多长进深的户型大面宽保证了充裕的采光提升居住舒适度。此外项目还有4.5平方米(飘窗+设备平台)的赠送面积得房率在83%左右。

  价格方面中海云熙的76平方米户型因为东西向的分布所以价格略低在33000元/平方米左右总价250万/套左右;剩下的89平方米三居室价格在36000元/平方米左右总价273万-320万/套。

  通过对西城天铸与中海云熙的比较业内人士表示两个项目的实际销售情况也证明了内城区项目可以依赖位置与性价比成为明星产品而远郊区的限竞房项目则面临激烈的同质化竞争只有充分做好产品设计做出最适合购房人的户型才能使其成为购房人选择的对象。

  “稳”字为楼市定调

  显然新近入市的项目纷纷主打差异化靠着不同的特点在楼市竞争中博得销量并不意味着楼市预期出现反转。

  尤其是近期一些地方楼市政策发生微调让楼市又开始热闹起来像菏泽、珠海、广州新近都颁发了解除楼市局部限制政策但业内人士却认为这样的微调只是各地根据“一城一策”思路按照自身情况对楼市政策做出的调整并不能视作2019年预期向上的依据相反政策层面屡屡表态楼市稳定将是2019年的主基调。

  本周一住建部召开会议明确表示2019年将把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处继续保持调控政策的连续性、稳定性加强房地产市场供需双向调节改善住房供应结构捧场合理自住需求坚决遏制投机炒房确保市场稳定。

  综合来看明年房价还是以稳为主暴涨暴跌都是城市管理者不愿意看到的甚至都会被问责所以城市管理者要拼命维护“稳定”两个字进行双向调节。跌得多的地方可能会逐渐放松调控潜在购房需求强劲的则很可能继续坚持现有政策。

  贝壳研究院院长杨现领对于2019年楼市表示近日召开的中央经济工作会议与住建部表态为明年楼市定下了基调。

  第一、房地产政策总基调保持延续。今年中央经济工作会议提出“构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位保持房地产市场平稳运行的总基调政策总体保持克制。目前及未来一段时期主要是以地方局部的边际调整为主大多是对过去干预市场的行政政策进行修正。地方政府在经济增速下行与债务压力增加的约束下会继续发挥房地产市场的积极作用。可以预见的是限售、限价等行政政策有望被逐步修正。未来政策是否会进入全面放松还需要看明年经济与市场的走势。

  第二、调控的主体责任明确落实到地方。将过去的“分类调控”改成“分类指导”表明调控主体责任的转移。中央层面负责把控总体方向对地方政府进行考核;地方政府按照“一城一策”的原则具体实施。

  第三将防范金融风险仍然摆在重要位置。房地产蕴含的金融风险仍然不容忽视假如未来房地产市场出现较大幅度的萎缩或者居民收入面临下滑的压力房地产市场与金融市场形成共振将会冲击金融安全也不利于地方政府债务风险的化解。

  第四、住房市场体系将进一步完善。完善住房市场体系关键在于合理的住房供给结构。通过市场的互联互通降低住房需求在大城市的集中度以市场化调节为主的房地产长效机制有望加快形成。

  显然期待2019年房价大幅波动并不符合决策层要求2019年房价走势仍将以稳为主而稳定的房价也有可能带来购房需求的回归。(李桁)

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  大学里的你上课时喜欢坐在哪里

  第二看台

  大学里课堂座位是不固定的有的人不论是上课还是考试都习惯往最后几排钻而有的同学则是在上课前一晚就抱一摞书到教室去占前几排的座位。

  又是一年开学季大学的你上课喜欢坐在哪里?

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  资料图:大学课堂。钟欣 摄

  教师节前夕科技日报记者对辽宁科技大学在校246名学生进行了“上课时你喜欢坐在哪里”的问卷检查检查覆盖了该校各年级不同专业的学生。结果显示受访者中有32.11%的学生喜欢坐在前排21.95%的学生不喜欢坐在前排45.93%的学生是坐哪都无所谓。

  受访者中大一学生占比53.25%大二学生占比35.77%大三学生占比8.13%大四学生占比2.85%。

  逾三成学生喜欢坐在前排“被监督”

  “我是喜欢坐在前面也就是‘学霸区’这样就能很快被老师认识班里这么多人这个位置是最容易被注意的老师的板书也看得清清楚楚。”电信学院的陈恒同学笑着对记者说“学霸区”有种“被监督”的感觉上课时也就不好意思看手机与睡觉了上课认真教师也会给平时成绩打高分当然我的期末成绩也会考得很好。

  检查结果显示坐在前排的32.11%学生中大部分刚刚迈入大学校门他们对大学生活充满了向往带着奋斗的情怀与家长的期望走进课堂尚未被“游戏”“韩剧”“麻将”等所吸引。此外“被监督”也确实增强了学生们上课时的自律性。

  近三成学生喜欢坐在中间“找自由”

  李研同学开学就大二了。他说:“上学期一直坐在中后排成绩也都处于中下游好几科成绩都在60—70分之间开学前我对自我说新学期新气象这学期一定要拿好成绩所以开学的第一节课我就占了第一排的座位可是头天晚上睡得迟上课时禁不住打了瞌睡结果被老师叫起来回答问题当时好尴尬啊……所以我确定以后不坐前排了。”他认为只要能加强自我管理自我约束坐在后排听讲也能提高成绩还能避免被老师提问时“出糗”。

  喜欢坐在中间位置的同学中有26.42%的学生认为上课时偶尔可以玩手机或者睡觉19.11%的学生怕被同学说成学霸而选择坐在中间“随大流”27.67%的学生认为很少人甚至是一个人坐前排时感觉会很奇怪17.48%的学生是怕被老师提问或注意17.89%的学生则是“懒癌”发作。

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  资料图:中南大学软件学院倡议学生先交手机再上课此举得到众多师生的认可。中新社发 杨华峰 摄

  近七成学生希望教师上课不要“太严肃”

  记者进一步检查发现学生选择坐位还与教师的教学风格与个人魅力有关如有的受访学生提出上课时希望老师不要太严肃而是要有亲与力与幽默感这样上课就不会感到枯燥而且也会愿意选择坐在前排听课这类学生占比为66.26%而希望老师有双“远视眼”不要总是向前排同学提问的则占47.15%。

  “大部分同学选择坐在中间或是后排主要是担心坐前排时会被同学指指点点也容易受到班级‘非主流’待遇。”材料工程技术专业大三学生、班干部刘浩然对记者说刚入学时他坐在前排听课效果好也容易被教师认识但大二后他就选择坐在中间或后排位置了。

  教师希望学生要有“自控力”

  “其实坐在哪里并不会对学习成绩有多大影响关键是看学生的学习习惯与自我控制能力。”针对学生对坐位的选择辽宁科技大学马克思主义学院杨洪泽教授接受采访时表示学生上课坐在哪里还受到很多因素影响。

  从教的方面看学校设置的课程性质与内容能否贴近学生的生活、学习甚至未来的择业教师的教学风格是否轻松易懂师生关系是否融洽等都会影响学生上课时的态度;从学的方面看学生的学习习惯、主动性、积极性对课程的认识程度、对教师的喜爱程度包括上课时的人数与进课堂的时间先后等也会影响学生对上课座位的选择。

  他认为教师不应以学生坐在哪来判断学生的学习积极性而应在提高教学效果在学术、教学、自身影响力等多方面下功夫采取灵活多样的教学手段把内容讲明白、说清楚而长期习惯于远离教师坐在后排的学生也要反思一下自我的学习习惯、学习态度。

  同学们假如你能管好自我那么“嘿帮我在最后一排占个座”谁又会有异议呢?

  (注:本文里学生名字为化名)

  本报记者 郝晓明 通讯员 石玉强 张 瑶 韩新宇

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